Een actieve VVE
Een VVE dient ingeschreven te staan in het handelsregister van de Kamer van Koophandel. Een actieve vereniging houdt minimaal 1 keer per jaar een vergadering en legt dan verantwoording af over de financiële status van de vereniging. De VVE zorgt voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeeltes in het pand maar ook grotere zaken zoals het dak en/of de gevel. Tijdens de vergadering wordt vaak ook een meerjarenplan besproken en aangegeven wat de plannen zijn voor de lange termijn en of deze plannen daadwerkelijk ook financieel haalbaar zijn.
Om deze plannen financieel haalbaar te maken dienen er goede financiële analyses gemaakt te worden en in de meeste gevallen wordt vooraf gespaart om dit onderhoud uit te kunnen voeren. Iedere eigenaar van een appartementsrecht in de VVE maakt maandelijks een bedrag over aan de VVE(servicekosten), dit bedrag wordt gebruikt voor klein onderhoud, om de gezamenlijke kosten te betalen (bijvoorbeeld verzekeringen) en er wordt gespaart voor een financiële reserve.
Meerjarenonderhoudsplan
De VVE is sinds 1 januari 2018 verplicht om een reserve op te bouwen voor het onderhoud van het gebouw, om achterstallig onderhoud tegen te gaan. De reserve voor dit (groot) onderhoud kan gebruikt worden voor onderhoud aan het dak, gevel en/of liften in het gebouw, daarnaast vallen duurzame investeringen zoals verschillende isolaties onder de reserve voor groot onderhoud.
Het is erg lastig om de juiste hoogte van de reserve te bepalen, daarom kun je het beste een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) laten opstellen. Dit rapport geeft een overzicht van de onderhoudsactiviteiten die noodzakelijk zijn aan het gebouw in de komende periode. Vaak wordt het meerjarenonderhoudsplan opgesteld voor de komende 10 jaar in de kleinere VVE’s (< 11 woningen) en voor de komende 30 jaar voor de grotere VVE’s (>11 woningen).
Verzekeringen binnen de VVE
Iedere vereniging van eigenaren is wettelijk verplicht om een aantal verzekeringen af te sluiten. De verplichte verzekeringen zijn een opstalverzekering en een aansprakelijkheidsverzekering.
Opstalverzekering voor de VVE
Een opstalverzekering (ook wel een woonhuisverzekering genoemd) dekt eventuele schade aan je huis als dit voorkomt door een “onzekere gebeurtenis waar je zelf niets aan kunt doen”. Dat is leuk gezegd maar wat is een onzekere gebeurtenis; je kunt bijvoorbeeld denken aan een brand die je huis verwoest of rookschade die daardoor ontstaat maar er zijn ook nog een aantal andere gebeurtenissen bijvoorbeeld door een stormschade, wateroverlast of een inbraak in jouw woning.
De verzekering dekt schade aan spullen die “vastzitten” in en aan jouw huis, denk bijvoorbeeld aan de centrale verwarming of de schutting in je tuin. De opstalverzekering dekt geen schade die voorkomt uit achterstallig onderhoud, bijvoorbeeld een dak dat instort omdat er jaren niets aan gedaan is. Voor spullen die niet vastzitten aan jouw huis (alles wat je kunt verhuizen, bijvoorbeeld een televisie) is het aan te raden een inboedelverzekering af te sluiten, zodat je gedekt bent tegen eventuele schade.
Als je een appartement huurt wordt de opstalverzekering eigenlijk altijd door de verhuurder geregeld, maar als eigenaar is het goed om uit te zoeken of dit is geregeld door de VVE. In principe sluit de VVE deze verzekering af voor het gehele pand, echter bestaan er ook slapende VVE’s en is het niet zeker of deze verzekering is geregeld, controleer het daarom altijd. De verzekerde waarde bij een opstalverzekering is de “herbouwwaarde”, dit is de waarde (kosten) die nodig is om de woning opnieuw op te bouwen (op dezelfde locatie) wanneer deze volledig verwoest is, bijvoorbeeld door een brand. Het is aan te raden om de herbouwwaarde met enige regelmaat te controleren, aangezien deze zou kunnen stijgen (i.v.m. inflatie en hogere verbouwingskosten). Is de verzekerde waarde lager dan de daadwerkelijke herbouwwaarde, zal de verzekering dus niet volledig dekkend zijn.
Aansprakelijkheidsverzekering voor de VVE
De VVE is verplicht een aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten, deze verzekering dekt eventuele schade die ontstaan is door het gebouw (van de VVE) aan een derde persoon of partij. Als VVE ben je wettelijk aansprakelijk voor de opstal (het gebouw) en dus ook aan schade die aangericht wordt door de opstal. Denk bijvoorbeeld aan een dakpan die tijdens een storm van het dak waait en op de auto van de buurman belandt.
Verzekeren bij één maatschappij
Het is verstandig om de diverse verzekeringen die je hebt als VVE af te sluiten bij één maatschappij, dit is ook handig voor de bewoners binnen de VVE. Mocht je een beroep moeten of willen doen op de verzekering voorkom je discussies en onenigheden over wie welke schade dient te vergoeden. Daarnaast krijg je te maken met één schade-expert i.p.v. meerdere van verschillende maatschappijen.
Conclusie
Concluderend kun je zeggen dat het verstandig is om je goed te verdiepen wat er allemaal speelt binnen de VVE als je overgaat tot koop van je nieuwe appartement. Hoe staat het met de financiële reserves, wat staat er op de planning m.b.t. grootonderhoud en dien je hiervoor extra te investeren in de nabije toekomst?
