Fiscale voordelen Vastgoedbeheer
Bijkomende reden voor het uitbesteden van het vastgoedbeheer kan een fiscale zijn. Veel mensen investeren in vastgoed om een mooi rendement te behalen en extra inkomsten te genereren uit de verhuur of uit de verkoop. Het is hierbij belangrijk dat je voldoende fiscaal inzicht hebt betreffende jouw eigen situatie. Wil je geen belasting betalen over je verhuuropbrengsten of verkoopwinst, dan is het gunstig om belasting te betalen in Box 3 maar wil je verbouwingskosten en/of overige kosten af kunnen trekken, dan kan het weer interessant zijn om je vastgoed in een BV te hebben.
Privé vastgoedbelegging
Als je privé belegt in vastgoed, dan is het interessant om dit in Box 3 te laten vallen. Dit is mogelijk als je kunt aantonen dat het “normaal vermogensbeheer” betreft, er geldt dan een belastingpercentage van 30% over je rendement dat wordt bepaald door het 3-schijvenstelsel. Tot 1-1-2017 bestond er een belastingtarief 1,2% over je vermogen in Box 3 maar op dit moment bestaat er een 3-schijvenstelsel gebaseerd op de hoogte van je vermogen minus een heffingsvrijstelling van €30.846. Bij een vermogen tot en met €72.797 geldt een belastingdruk van 0,54%, een vermogen tussen de €72.797 en €1.005.573 is het percentage 1,26% en voor een vermogen daarboven wordt een percentage van 1,58% gehanteerd.
Box 3 samengevat : Je betaalt 30% over je (fictieve) rendement dat wordt berekend in het 3 schijvenstelsel van 0,54%, 1,26% of 1,58%. Je wordt in Box 3 niet belast over de huurinkomsten of verkoopwinst. Op dit moment is de overheid bezig met een nieuwe wetgeving die hoogstwaarschijnlijk in 2022 van kracht zal zijn. Er wordt in deze nieuwe regelgeving onderscheid gemaakt tussen spaarvermogen en beleggingsvermogen. Over het beleggingsvermogen zal rond de 1,76% moeten worden afgestaan aan de belasting. Deze regels zijn nog niet definitief, dus er kunnen nog wijzigingen worden doorgevoerd.
Voorwaarden Box 3 : De voorwaarde om je vastgoedbelegging in Box 3 te laten vallen is dat je aan “normaal vermogensbeheer” doet. Dit is een vrij grijs gebied maar het komt er in het kort op neer dat de fiscus kijkt naar de aard van de aanschaf van het vastgoed en de hoeveelheid arbeid die je eraan besteedt. Zelf renoveren, zelf advertenties plaatsen, eigen arbeidskrachten gebruiken en zelf veel administratieve werkzaamheden verrichten zijn in ieder geval niet de bedoeling. Het risico is dat je wordt belast in Box 1 met een maximum van 49,5% over het behaalde rendement. Bij twijfel is het dus aan te raden je goed te laten informeren door een vastgoedadviseur, soms is het bij twijfel verstandig om je vastgoed in een BV te hebben.
Aftrekposten Box 3 : Qua aftrekposten zijn er weinig opties in Box 3, je kunt bepaalde schulden aftrekken (bijv. lening voor een auto of afbetaling studieschuld) maar geen belastingschulden, tenzij het een schuld is inzake erfbelasting. Ook schulden uit een onderneming zijn niet aftrekbaar. Verbouwingen of andere (beheer)kosten zijn dus niet aftrekbaar in Box 3.
Vastgoedbelegging in een BV
Bij een vastgoed belegging in een BV gelden andere belastingtarieven dan bij een privé belegging. Er moet bijvoorbeeld vennootschapsbelasting worden betaald, alsmede dividendbelasting. Vennootschapsbelasting is tot een winst van €200.000 16,5% en daarboven 25%. Als je deze winst uitkeert, dan betaal je daarover nog een keer 26,25% dividendbelasting. Dit betekent dat er dus wel belasting wordt betaald over huurinkomsten.
Samengevat: Er wordt 16,5% of 25% vennootschapsbelasting geheven over de winst van de BV en bij uitkering van de winst betaal je nog een keer 26,25% dividendbelasting. Het kan dus aantrekkelijk zijn om je vastgoed in een BV te hebben als je bijvoorbeeld activiteiten uitvoert die duiden op “meer dan normaal vermogensbeheer”. Een verbouwing of andere grote kosten kunnen dan worden afgetrokken.
Aftrekposten bij vastgoed in een BV : Je kunt in een BV alles aftrekken van het resultaat zolang de kosten een zakelijk karakter hebben. Of de kosten nodig zijn voor de onderneming mag de ondernemer zelf bepalen, dit is niet aan de Belastingdienst. Zoals eerder gezegd kunnen kosten voor een verbouwing of voor het beheer worden afgetrokken.
Conclusie
Het uitbesteden van je vastgoedbeheer is in eerste instantie het uitbesteden van zorgen, zodat de eigenaar zich hier niet mee bezig hoeft te houden. Verder kan het uitbesteden ook erg belangrijk zijn om te voorkomen dat je niet wordt belast in Box 1 en dat je zelf aan “normaal vermogensbeheer” doet en je dus aanzienlijke belasting voordelen kunt realiseren.
